Budgivning – Vilka regler gäller?

21.12.20

Budgivning förekommer på flera platser i våra liv. Budgivningen är aktuell vid olika auktioner och kan uppstå när du vill köpa en möbel på Tradera, en aktie på börsen eller en bostad. I bostads- och fastighetsaffärer hamnar fokus lätt på budgivningen. Det är under budgivningen som det faktiska priset på bostaden visar sig.

Budgivningsregler

Reglerna kring budgivning är inte särskilt många. Det finns idag ingen reglerande lagstiftning för budgivning. Detta innebär att spelrummet är relativt fritt. Dock bör ett antal grundläggande principer nämnas vilka både säljare och köpare bör bekanta sig med.

Säljaren bestämmer

Till att börja med är det viktigt att veta om att det är säljaren som bestämmer över budgivningen. Detta innebär att säljaren bestämmer över när, hur och var budgivningen ska bedrivas. Säljaren har även sista ordet rörande tillträdesdatum, vilket kan vara en aspekt att ta hänsyn till vid ett bostadsköp.

Säljaren har därmed rätten till att närsomhelst avbryta en pågående budgivning eller acceptera valfritt bud utan förvarning. Säljarens fria spelrum försvinner när ett köpekontrakt signerats av både köpare och säljare. Ett påskrivet köpekontraktet är nämligen bindande för båda parterna.

Budgivningen är inte bindande

Möjligheten säljaren har att avbryta en pågående budgivning grundar sig i att buden ej är bindande. Varken potentiella köpare eller säljare behöver stå kvar vid sina respektive bud. Oavsett om budet förmedlats muntligt eller skriftligt är det inte bindande.

Säljaren har även fri prövningsrätt som ägare av en fastighet. Den fria prövningsrätten ger säljaren rätten att sälja till vilket pris som denne vill, oavsett om det finns högre bud. Nödvändigtvis vinner därmed inte alltid det högsta budet, även om det är fallet i majoriteten av alla budgivningar.

budgivning

Mäklarens skyldigheter

Mäklaren fungerar i vanliga fall som en mellanhand mellan potentiella köpare och säljaren. Det är alltså mäklaren du ska kontakta om du vill lägga ett bud på en fastighet. Alla mäklare har en skyldighet att föra lista över budgivningen.

När budgivningen avslutas informeras samtliga budgivare om detta. Den färdigställda budgivningslistan överlämnas sedan till köpare och säljare, vanligen vid tillträde. Vid avbruten försäljning överlämnas eventuell budlista över till säljaren. Mäklaren är också skyldig till att presentera alla inkomna bud till och med det att eventuellt köpekontrakt är påskrivet.

Listan skall innehålla

  • Kontaktuppgifter till budgivaren
  • Beloppet på budet
  • Tidpunkten budet kom in
  • Eventuella villkor knutna till budet

Hur går en budgivning till?

När en säljare bestämt sig för att det är dags att sälja sin bostad kontaktas vanligen ett mäklarbolag. Mäklarbolaget matchar då säljaren med en mäklare som sedan upprättar ett förmedlingsuppdrag. Förmedlingsuppdraget är ett kontrakt som reglerar villkoren mellan mäklaren och säljaren. När detta avtal är underskrivet kan bostaden läggas ut på marknaden.

Budgivningsprocessen

Själva budgivningsprocessen kan gå till på olika sätt. Vidare presenteras en rad olika scenarier som vanligen uppstår.

1. Bud innan visning

Ibland läggs bud på fastigheter innan de haft sin första visning. Anledningen till detta kan vara att en köpare vill få till en snabb affär, innan andra fått upp ögonen för bostaden. Mäklaren måste framföra budet till säljaren som sedan får acceptera eller avfärda det.

2. Bud under visning

Visningen är chansen för köpare att besöka fastigheten i person eller digitalt. Mäklaren är då närvarande och samlar in kontaktuppgifter från dem som närvarar. Efter visningen hör mäklaren av sig för att undersöka ett eventuellt intresse från spekulanterna. Det förekommer även att besökare lägger ett bud under själva visningen.

3. Bud efter visning

I de allra flesta fall är det i denna fas som budgivningen kommer igång ordentligt. Mäklaren kommer då att föra en dialog med budgivarna för att säkra vilka som har finansieringen redo. Finansieringen kan delas in i tre olika delar kontantinsats, handpenning och bolån.

Deltagande i budgivningen kan göras på flera olika sätt vilket beroende på mäklare. Det vanliga är att en köpare lägger sina bud genom att ringa, smsa eller använda en budgivningssida.

Beroende på vad säljaren önskar kan alla som anmält intresse följa budgivningen. Nya bud förmedlas på samma sätt som de skickas in – via telefon eller budsida. Som bilden visar kan en budgivning även visas publikt på mäklarbolagets hemsida.

Dolda bud

Vissa budgivare kan lägga bud med villkoret att de ska vara dolda för andra budgivare. Det är upp till säljaren då att acceptera budet eller att offentliggöra budet. Om säljaren väljer att dela budet, finns risken att budgivaren väljer att ej stå fast vid det.

Avhopp och sena bud

När säljaren valt ett vinnande bud behövs denne ej ange förklaring till detta. Viktigt att veta är att budgivaren kan ta tillbaka sitt bud närsomhelst innan det att köpekontraktet är skrivet. Vad som också är viktigt att veta är att övriga budgivare har chans att lägga nya bud som mäklaren måste framföra till dess att köpekontraktet är skrivet.

Redan när förmedlingsuppdraget är underskrivet kan bud komma. Det har att göra med det spekulantregister som mäklarbolaget har. Ett spekulantregister registrerar potentiella köpare som uttryckt intresse för en viss typ av bostad, som din säljarens bostad kan kan matcha.

budgivning

Exempel på publik budgivning. Källa: Svenska Mäklargruppen

Taktik vid budgivning

Det förekommer frekvent att budgivare använder olika taktiker i budgivningsprocessen. Vilken strategi som fungerar bäst är på förhand svårt att veta. Den vinnande strategin beror både på hur säljaren beter sig men också hur de andra budgivarna agerar. Nedan presenteras några vanliga taktiker som kan hjälpa dig att förstå hur andra budgivare tänker.

1. Var en mycket delaktig budgivare. Genom att vara med från början och höja direkt när någon bjuder över dig.

2. Var en avvaktande budgivare. Genom att lägga få och genomtänkta bud avslöjar du inte information om dig själv.

3. Vilkora dina bud. Genom att ställa krav på dina bud kan du påskynda säljaren. Bland annat kan du lägga dolda eller tidsbegränsade bud.

4. Lägg okonventionella bud. Genom att bryta mot normen om att följa jämna summor. Kan mindre höjningar över dessa räcka för att andra ska hoppa av.

5. Öka stadigt budet. Genom att höja med mindre summor minskar risken för att du betalar för mycket. Risken som uppstår är att flera andra budgivare kan ge sig in i budgivningen.

6. Erbjud mycket direkt. Att lägga ett högt bud som kan uppfattas som beslutsamt och avskräckande. Risken är dock att budet läggs långt över vad andra skulle vara beredda att betala.

Auktionsteori är populärt även inom den akademiska världen. År 2020 vann amerikanerna Paul Milgrom och Robert B. Wilson Nobelpriset i ekonomi för deras auktionsteori.

Vanligt ställda frågor