Nyckeltal i Bostadsrättsföreningar

Vad är ett nyckeltal?

Först och främst är det viktigt att förstå vad ett nyckeltal är för något. Nyckeltal är det som ger oss värdet på en organisation. Den underlättar den ekonomiska analysen genom att man sätter vissa viktiga tal i relation till varandra. För att faktiskt kunna jämföra olika bostadsrättsföreningar krävs det att siffrorna som jämförs är beräknade på samma sätt.

För att underlätta jämförelserna finns det ett antal grundläggande nyckeltal som återkommande används.

Grundläggande nyckeltal i bostadsrättsföreningar

Bostadsrättsavgiften är ett centralt nyckeltal för varje bostadsrättsägare. Denna avgift tas ut av bostadsrättsföreningen med syfte att täcka föreningens löpande utgifter. Avgiften baseras ofta på hur många kvadratmeter din bostadsrätt omfattar. Med en större bostadsrätt blir avgiften högre än i en mindre bostadsrätt inom samma förening.

En låg avgift ses oftast som det mest lukrativa, men det är inte synonymt med en god ekonomi i föreningen. Det finns fall då bostadsrättsföreningar valt att inte amortera på sina lån eller underskattat framtida renoveringskostnader, och då bibehållit en låg avgift. I fall då räntekostnaderna sedan ökar eller en oförutsedd renoveringen skall genomföras, kan resultatet bli en kraftigt höjd avgift.

Skuldsättning per kvadratmeter

Det är alltså viktigt att se förbi vad avgiften är idag och undersöka vad den kan vara imorgon. En faktor som då är viktig att hålla ett öga på är skuldsättning per kvadratmeter.

Genom att dela föreningens totala skulder med antalet kvadratmeter som används till boende ges ett värde på belåningen per kvadratmeter. Denna belåning skiljer sig mellan olika föreningar och kan i vissa fall vara 0 kr. I genomsnitt har en bostadsrättsförening lån på 5 700 kr per kvadratmeter.

I nya föreningar är belåningsgraden per kvadratmeter oftast ännu högre och i snitt handlar det om en skuld om 11 850 kr per kvadratmeter. Anledningen till att nya bostadsrättsföreningar har en dubbelt så hög skuldsättning grundar sig i att dessa ofta belånar sig för att köpa fastigheten. Nya föreningar har dessutom inte hunnit amortera ned sina lån. En hög belåning i nya föreningar gör att dessa är extra utsatta för räntehöjningar, samtidigt som risken för kostsamma renoveringar är mindre.

Som tumregel brukar man säga att en förening som har upp till 5 000 kr i belåning per kvadratmeter är bra. Mellan 5 000 – 10 000 kr i belåning är okej och föreningar med mer än 10 000 kr i belåning är sämre.

Räntekostnader i förhållande till intäkter

Ytterligare ett nyckeltal att se närmare på är räntekostnaderna i förhållande till föreningens intäkter. Detta nyckeltal är intressant då det visar hur intäkterna i föreningen fördelas mot dess skulder. En tumregel är att föreningar med god ekonomi betalar runt 20% av sina intäkter i räntekostnader. Nya föreningar betalar vanligen upp emot 50% av sina intäkter i räntekostnader, detta behöver inte betyda att föreningens ekonomi är misskött. Med tiden sjunker denna andel i relation till att skulden amorteras.